Правоотношения, возникающие вследствие осуществления самовольного строительства, носят комплексный характер и регулируются положениями Гражданского, Земельного, Градостроительного, Жилищного кодексов РФ и других федеральных законов. При рассмотрении дел данной категории судами учитываются разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, правовые позиции, содержащиеся в решениях Конституционного Суда РФ.
Понятие самовольной постройки, последствия ее возведения и условия признания права на нее содержатся в ст. 222 ГК РФ.
Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 339-ФЗ “О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” внесены изменения в названную норму, которыми уточнены понятие и признаки самовольной постройки, условия принятия судом решения о сносе или приведении постройки в соответствие с установленными параметрами, положения о принятии в административном порядке решения о сносе самовольной постройки.
Наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает признания этого объекта самовольной постройкой, если установлено, что он возведен с нарушением, указанным в п. 1 ст. 222 ГК РФ.
Судебная практика
Уполномоченный орган обратился в суд с иском к собственнику объекта, право на который зарегистрировано в ЕГРН, о сносе самовольной постройки.
Истец указал, что спорный объект — магазин возведен на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для возведения объекта недвижимости.
Ответчик в возражениях на иск ссылался на то, что право на объект зарегистрировано в установленном законодательством о регистрации порядке, законность его возведения проверена регистрирующим органом, которому был представлен договор аренды земельного участка.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, иск удовлетворил. Суд кассационной инстанции оставил без изменения судебный акт апелляционной инстанции, указав следующее.
В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное или созданное без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В рассмотренном деле судом установлено, что договор аренды заключен без торгов и без права размещения объектов недвижимости. Таким образом, спорный объект возведен на земельном участке, не предоставленном в установленном земельным законодательством порядке для строительства объекта недвижимости, и, соответственно, является самовольной постройкой, правовым последствием возведения которой является ее снос (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Сама по себе регистрация права на объект не исключает возможности предъявления и удовлетворения требования о его сносе (п. 23 постановления № 10/22).