Банк-залогодержатель обладает преимущественным перед другими кредиторами должника правом на получение удовлетворения за счет денежных средств, причитающихся должнику (как участнику долевого строительства) от застройщика в связи с прекращением договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Судебная практика
Банк предоставил гражданину кредит на инвестирование строительства квартиры, осуществляемого на основании заключенного с компанией и подчиняющегося Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору должник предоставил банку залог прав требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома и залог строящейся квартиры, зарегистрированный в установленном порядке.
В рамках дела о банкротстве гражданина банк обратился в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника задолженности, обеспеченной залогом имущества должника.
Заявление в части включения в реестр основного долга и процентов за пользование кредитными средствами рассмотрено отдельно и удовлетворено.
Требование о признании залогового статуса указанных сумм выделено в отдельное производство. Определением арбитражного суда первой инстанции, оставленным в силе судами апелляционной и кассационной инстанций, в его удовлетворении отказано.
Ко дню рассмотрения судом первой инстанции спорного требования состоялись решение и апелляционное определение судов общей юрисдикции, в силу которых договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома признан расторгнутым, с компании в пользу должника взыскан долг и проценты за пользование чужими денежными средствами.
Последствия расторжения договора участия в долевом строительстве предусмотрены Законом № 214-ФЗ и отличны от последствий указанного в п. 2 ст. 453 ГК РФ прекращения обязательств сторон вследствие расторжения или изменения договора.
Учитывая названные судебные акты судов общей юрисдикции и руководствуясь п. 2 ст. 453, п. 1 ст. 352 ГК РФ, суды признали прекращение заложенных прав требования должника как участника долевого строительства в связи с прекращением договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, из которого эти права вытекают.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила судебные акты суда первой инстанции, апелляционного и кассационного судов и признала требования банка обеспеченными залогом прав из договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, указав следующее (№ 310-ЭС21-29244).
В силу ст. 9 Закона № 214-ФЗ в определенных случаях участник долевого строительства вправе отказаться от договора или по его требованию договор может быть расторгнут судом, последствием чего является обязанность застройщика возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.
Право должника требовать от компании после расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома возврата вложенных в строительство квартиры денежных средств и уплаты процентов вытекает из закона и подтверждено судебными актами судов общей юрисдикции.
Эти права находятся в залоге у банка, и их реализация является предметом спорного требования банка.
Преимущественное перед другими кредиторами должника право банка на получение удовлетворения за счет денежных средств, причитающихся должнику от компании в связи с прекращением договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, следует из п. 2 ст. 334 ГК РФ.
Таким образом, вывод судов о прекращении залога прав требования должника как участника долевого строительства противоречит закону, и банку необоснованно отказано в признании обеспеченным таким залогом включенного в реестр требования.
Направление дела о расторжении договора долевого участия на новое рассмотрение не влияет на права банка, поскольку при выборе любого способа получения исполнения (обращение взыскания на причитающиеся должнику как участнику долевого строительства денежные средства либо на квартиру) требование банка имеет статус обеспеченного залогом.