Строительство на арендованной земле

Право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований п. 3 ст. 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

Судебная практика

Строительство на арендованной землеАрендатор земельного участка обратился в суд с иском к администрации муниципального образования о признании права собственности на нежилое строение.

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал.

Суд апелляционной инстанции решение отменил, исковое требование удовлетворил.

Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила судебный акт суда апелляционной инстанции и оставила без изменения решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

Судом установлено, что истцу предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок из земель общего пользования без права возведения объектов недвижимости.

На данном земельном участке арендатором осуществлено строительство нежилого строения, обладающего признаками недвижимого имущества, размер которого превышает площадь предоставленного в аренду земельного участка.

Как следует из взаимосвязанных положений подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ, арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При рассмотрении вопроса о признании права собственности на объект, самовольно возведенный на арендованном земельном участке, особое значение имеет правовой режим земельного участка и условия договора о предоставлении его в аренду. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с назначением земельного участка, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендатора и без соблюдения установленных требований.

Если участок предоставлен в аренду без права возведения объектов недвижимости либо для размещения временных строений либо легко возводимых конструкций, основания для признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, предусмотренные ст. 222 ГК РФ, отсутствуют.

В другом случае уполномоченный орган обратился в суд к арендатору земельного участка с иском о сносе здания, которое арендатор возвел на арендованном участке. В обоснование требования уполномоченный орган указал, что участок изначально предоставлялся для строительства двух зданий, разрешение на строительство выдавалось также в отношении двух зданий. Однако фактически возведен только один объект и меньшей площади застройки, чем предусматривалось.

Суд отказал в удовлетворении иска о сносе, установив следующее. В постановление о предоставлении земельного участка в аренду для строительства, а также в договор аренды земельного участка и разрешение на строительство внесены изменения, допускающие строительство одного из предусмотренных ранее объектов, поскольку значительная часть территории спорного земельного участка не может быть застроена в связи с наличием ограничений. Впоследствии уполномоченным органом выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного здания. Судом установлено, что указанное здание соответствует целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка.

Принимая во внимание, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства, возведение спорного объекта соответствует правовому режиму земельного участка, уполномоченные органы публично-правового образования дали согласие на строительство спорного объекта, оснований для признания его самовольной постройкой и сноса не имеется.